農地を宅地にする場合にまずチェックすることは、申請土地の「農地区分」です。これは「農地区分」によっては、そもそも農地転用ができない、ということもありうるからです。
申請土地の「農地区分」は、申請土地の市区町村の農業委員会または農林課等で確認することができます。農地転用はできますか？とご確認いただくと、申請土地の「農地区分」にもとづいた回答があります。
ここで「農地区分」について、詳しく説明をしていきます。
農地を宅地にするには
南関町において、農地を宅地にするには、原則として農地法の許可を得なければなりません。この農地法の許可は、農地法第4条の許可か、第5条の許可ということになります。
第4条の許可は自分の農地を転用する場合であり、第5条の許可は名義変更プラス転用という理解で良いかと思います。
なお、転用をせずに、農地を農地のまま名義変更する場合は、農地法第3条の許可が必要となります。
農地を宅地にできない場合とは？
農地を宅地にするご相談を受けた際に、まず最初にチェックする項目です。
それは・・・
その土地が、農業振興地域内における農用地区域のなかにあるかどうか？ということです。
その土地が、農業振興地域内における農用地区域のなかにある場合、農振除外（ノウシンジョガイ）の手続きをしなければなりません。
まず農振除外には、時間がかかります。6ヶ月から1年、もしくはそれ以上、時間がかかることもあります。
また、農振が、はずせないパターンもあります。
さらに、農振がはずせたとしても、農地法の許可が認められないパターンもあります。
| 区分 | 営農条件、市街地化の状況 | 許可の方針 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 | 原則不許可（市町村が定める農用地利用計画において指定された用途（農業用施設）等のために転用する場合、例外許可） |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可（土地収用法の認定を受け、告示を行った事業等のために転用する場合、例外許可） |
| 第1種農地 | 10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可（土地収用法対象事業等のために転用する場合、例外許可） |
| 第2種農地 | 鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地 | 農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可 |
| 第3種農地 | 鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地 | 原則許可 |
農振がはずせないパターンは、申請地が、農業振興地域内における農用地区域のなかの、端っこにない場合です。飛び地で、農振をはずすということができないのですね。
また、農振がはずせたとしても、農地法の許可が得られないパターンは、農振がはずせたとしても甲種農地であったり第1種農地にあたる場合です。
立派な農地は、原則、転用が認められないということです。
これらにあたるかどうかは、申請地の市町村役場にて、聞くことができます。
転用許可と都市計画法との関係（農地転用ができない場合）
上記の優良な農地であるか（だから農地転用できない）という基準とは別に、農地転用ができない場合として、都市計画法の規制が問題となることがあります。農地転用許可と都市計画法の関係をご説明いたします。
結論としては、都市計画法上の市街化調整区域では、農地を宅地に転用する場合に、厳しい制限があります。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域だからです。下記に詳しく解説します。
なお、南関町では、都市計画法の適用がないため、ここの記述は無視してよいということになります。
都市計画法をざっくりと
都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的としています（都市計画法第1条）。
この目的のため、都市計画法第5条は、都道府県は、都市計画区域を指定することができるとしています（第5条の2では都市計画区域外に準都市計画区域を指定することができるともしています）。また、第7条はその都市計画区域に、市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができると規定しています。
そうするとこうなります。
- 都市計画区域
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- 都市計画区域内の市街化区域、市街化調整区域のどちらでもない区域
- 都市計画区域外
- 準都市計画区域
- 純粋な都市計画区域外
なお、市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（都市計画法第7条2項）です。また市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域（都市計画法第7条3項）と規定されています。
農地を宅地に転用する場合に、都市計画法上の厳しい規制がかかるのは、市街化調整区域です。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域だからです。
都市計画法第29条の開発行為とは
都市計画法第29条は、都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、その開発行為の許可を受けなければならないとしています。
この開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいうと定義されています（都市計画法第4条12号）。
農地を宅地に転用する行為は、建築物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更にあたり、開発行為に該当します。
しかし、市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為においては、広さによる適用除外があります（都市計画法第29条1項1号）。これは、広さによる適用除外がない点で、市街化調整区域により厳しい規制がかけられているということになります。
なお、純粋な都市計画区域外（都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内）では、逆にこの広さ（1ヘクタール＝10,000㎡）よりも大きく開発行為をするときは、開発行為の許可を得なければならないという規定ぶりになっています（都市計画法第29条2項）。
農地法の転用許可と都市計画法の開発許可は同時におりる
農地法の転用許可と都市計画法の開発許可がともに必要な場合、どちらかがおりてどちらかがおりないということになりますとややこしいので、同時に許可をおろすことになっています。
なお、ここまで農地法の農地転用の許可という言葉を使っておりましたが、都市計画区域の市街化区域では、農地転用の許可は不要で、農地転用の届出でよいとする規定があります（農地法第4条1項7号、第5条1項6号）。
農地転用の許可よりも届出が、より簡単な手続きとなります。
まとめ
農地を宅地にする場合には、まず市町村役場で宅地にできるのか？チェックをしよう！ということでした。
まずは申請地が、農業振興地域内における農用地区域のなかにあるのか？
もし、該当したならば、一団の農業振興地域内における農用地区域のなかのどこにあるのか？
農振除外ができる場所なのか？
農振除外ができたとしても、原則不許可となる場所なのか？
をさらにチェックすることになります。
また、都市計画法上の規制も、特に申請予定の土地が市街化調整区域内であれば、他の区域よりも厳しい規制が課せられています。
これらをチェックすることになります。なお、最終的には農地の所在地の市町村役場にて確認していただく必要がありますが、事前にネットで確認することもできます。→→→農地転用できない土地であるかを確認する方法（全国農地ナビ）
本文は、ここまでです。下記の記事は、農地法第4条または第5条申請の必要書類の集め方について書きました。どちらかというと行政書士さん向けの記事になっています。
不動産の名義変更では複数の手続きが必要になることが多くあります。まずは、お近くの司法書士事務所にて、どのような流れになるのか、ご相談をお受けになると良いかと思います。なお、今回ご説明しているところは行政書士の業務です。
司法書士事務所をご存じない場合は、お近くの司法書士会へご相談ください。また、ご実家の不動産の処分をお考えならば、その土地の司法書士にご相談なさることも良いかもしれません。
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